家を売ろうと決めたとき、最初に直面するのが「どの不動産会社に頼めばいいのか」という問いです。
街を歩けば大手企業の店舗が目に入り、ポストにはチラシが入り、インターネットで検索すれば「おすすめランキング」があふれています。
情報は多いのに「では自分はどこに頼めばよいのか」という問いへの答えはなかなか見えてこない——そう感じている方は多いのではないでしょうか。
不動産会社選びに「唯一の正解」はありません。
物件の種類や立地、売却の背景、また自分がどこを重視するかによって、最適な会社は変わってくるからです。
この記事では、不動産会社の基本的なタイプと依頼時に結ぶ「媒介契約」の仕組み、そして不動産会社を比べるうえで意識しておきたい4つの軸などを整理します。
「何となく大手が安心」という感覚的な選択ではなく、「この理由でこの会社にする」という納得のある選択ができるよう、ぜひ参考にしてみてください。
まず知っておきたい「不動産会社」の2つのタイプ
不動産会社といっても、その規模や得意分野はさまざまです。
売却を依頼する前に、大きく2つのタイプがあることを知っておくと会社選びの視点を整理しやすくなります。
広域展開×大手の特徴
大手不動産会社は、全国または複数の都道府県にわたって店舗を展開している不動産会社のことです。
大手チェーン系は購入希望者の母数が多い傾向にあります。
自社のポータルサイトや広告ネットワークを持っていることが多く、物件情報を広範囲に発信できます。
社内における情報共有の仕組みが整っているため、担当者が変わった場合でもスムーズに引き継ぎを行えるなど、属人的なリスクが比較的低いのが特徴です。
大手チェーン系は支店の数が多いぶん担当者の習熟度に個人差があり、「会社の名前」と「担当者の実力」が必ずしも一致しないケースが少なくありません。
地域密着×中小の特徴
地域密着型の中小不動産会社は、特定のエリアや物件種別に特化して営業している会社のことです。
大手と比べて知名度は低いものの、地元の市況や取引慣行に精通しているという強みがあります。
特に、特定のエリアに絞って長年営業してきた会社の場合、そのエリアの売却事例を豊富に持っていたり、買い手候補のネットワークを地域内に築いていたりすることがあります。
つまり「この物件なら、心当たりの購入希望者がいる」といった対応が、大手よりも取りやすいのです。
また担当者が社長や上長と近い立場にいることも多いため、意思決定が速く対応が柔軟なケースも珍しくありません。
ただし、広告予算や全国規模のネットワークは大手に劣る場合があり、エリア外の購入希望者へのリーチは限定的になりやすいという面もあります。
どちらが優れているとは言えない理由
「大手と地域密着、どちらに頼むべきか」という問いに、一律の答えはありません。
たとえば、都心部の人気エリアにあるマンションであれば、広告力と集客力のある大手が強みを発揮しやすい状況といえます。
一方、地方・郊外の戸建てや土地であれば、地元の買い手ネットワークを持つ地域密着型の会社のほうが、早期成約につながるケースもあるでしょう。
重要なのは「大手だから安心」「地域密着だから詳しい」という先入観で決めるのではなく、自分の物件の特性に合った会社を選ぶという視点を持つことです。
なお、令和6年度末時点での全国の宅地建物取引業者数は132,291業者にのぼります。
これはコンビニエンスストアの総店舗数を大きく上回る数であり、この中から自分に合った会社を見つけるには、「何を基準に選ぶか」という軸を持つことが欠かせません。
その比較の軸については、後のセクションで詳しく解説します。
知っておきたい「媒介契約」の種類
不動産会社に売却を依頼する際、必ず締結しなければならないのが「媒介契約」です。
媒介契約とは、売主が不動産会社に売却活動を委託するための契約のことで、宅地建物取引業法（第34条の2）によって締結が義務づけられています。
この契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって依頼できる会社の数などのルールが変わります。
契約の種類は売主が選択できるものであり、不動産会社から一方的に決められるものではありません。
3種類の違いを表で整理する
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 複数社可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引※ | 可 | 可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | 義務なし | 契約翌日から7営業日以内 | 契約翌日から5営業日以内 |
| 不動産会社の報告義務 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約有効期間 | 法律上の定めなし※2 | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
※2 国土交通省が定める標準媒介契約約款では3ヵ月以内とされています。
上記の内容は、宅地建物取引業法および国土交通省が策定した標準媒介契約約款に基づきます。
各契約の特徴と向き・不向き
複数の不動産会社へ同時に依頼できる唯一の契約形態です。
ただし、不動産会社にはレインズへの登録義務も報告義務もないため、各社が積極的に動かない可能性もあります。
人気エリアの物件で買い手がつきやすい場合や、複数社の対応を比較しながら進めたいという方に向いています。
1社のみとの契約になるものの、自己発見取引が認められる点が特徴です。
報告義務は2週間に1回以上、レインズへの登録は7営業日以内と定められています。
1社に集中して動いてもらいたいが、自分でも買主を探す可能性があるという方に向いています。
3種類の中で最も不動産会社への委託度が高い契約です。
1社だけに依頼するぶん、不動産会社はレインズへの登録義務（5営業日以内）と週1回以上の報告義務を負います。
自分で買主を見つけた場合も不動産会社を通す必要があるため、早く売りたい・手間をできるだけ省きたいという方に向いています。
「囲い込み」というリスクを知っておく
専任・専属専任契約を選ぶ際に知っておきたいのが、「囲い込み」と呼ばれる問題です。
不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手取引」を狙うために、他社からの問い合わせに対して意図的に「商談中」などと伝え、買い手候補を遠ざけてしまうケースがあります。
こうした行為は売主にとって不利益になりますが、外からは見えにくいのが実情です。
専任系の契約を選ぶ際は、レインズへの登録証明書を受け取っているか、また問い合わせ状況の報告内容が具体的かどうかを確認することが、ひとつの対策になります。
不動産会社を比較するための4つの軸
不動産会社のタイプと媒介契約の仕組みを理解したうえで、次に考えたいのが「どう比べるか」という視点です。
ここでは、会社を比較する際に意識しておきたい4つの軸を整理します。
「良い会社」という絶対的な基準があるわけではなく、自分の物件・状況・優先事項に合った会社を見つけることがゴールだという前提で読み進めてください。
軸①物件の種別・エリアとの適合性
最初に確認したいのが、自分の物件の種別やエリアで、その会社が実績を持っているかどうかです。
マンション売却を得意とする会社と、戸建てや土地の売却に強い会社とでは、持っているネットワークや買い手候補の層が異なります。
同じ「不動産会社」でも、得意分野は会社によって大きく異なるのが実情です。
確認する方法としては、訪問査定の際に「この物件と似た種別・エリアでの成約事例を教えてもらえますか」と聞いてみることが有効です。
具体的な事例を持っている会社は、それだけ実戦経験があるということになります。
反対に、明確な事例を示せない場合は、そのエリア・種別での経験が薄い可能性があるといえるでしょう。
軸②担当者の対応と説明の質
不動産売却は、会社ではなく担当者個人との共同作業という側面が強い取引です。
どれだけ知名度のある会社でも、担当者との相性や信頼関係が整わなければ、売却活動はスムーズに進みません。
訪問査定の場では、以下の点を意識して確認してみましょう。
- こちらの質問に対してわかりやすく・誠実に答えてくれるか
- 売却を急かすような言動や根拠のない楽観的な発言がないか
- 売却活動の流れや想定スケジュールを具体的に説明してくれるか
査定は「価格を知る場」であると同時に、担当者の姿勢や実力を見極める場でもあります。
「この人なら安心して任せられる」という感覚を持てるかどうかは、会社選びにおいて数値と同等以上に重要な判断材料です。
軸③査定の根拠をどう示すか
査定額の数字そのものよりも「なぜその金額で売れると判断したのか」という根拠の質を確認することが大切です。
根拠として確認したい主なポイントは以下のとおりです。
- 周辺の類似物件における成約事例のデータを持っているか
- 売り出し価格と成約価格の乖離や、売却にかかる想定期間を現実的に説明しているか
- 売り出し後に価格変更となる可能性について最初から率直に説明しているか
不動産会社の構造上、高い査定額を提示することで媒介契約を獲得しようとする動機が生まれやすいことは、業界内でも長く指摘されてきた問題です。
根拠なく高い数字を示す会社よりも、現実的な数字と丁寧な説明を示す会社のほうが、結果として納得のいく売却につながりやすいといえるでしょう。
軸④媒介契約の選択肢をどう提示するか
前のセクションで解説したとおり、媒介契約の種類は売主が選択できるものです。
にもかかわらず、会社側から一種類しか提示されなかったり、選択肢の説明がないまま契約を迫られたりするケースは、残念ながらゼロではありません。
3種類の契約の違いを説明したうえで、売主の状況に合った選択肢を提示してくれる会社は、それだけ売主目線で動いてくれる姿勢があるといえます。
反対に「うちは専任一択です」のように選択肢の説明がない場合は、その理由を確認してみることが大切です。
契約の種類は、売却を進めるうえでの「進め方のルール」を決めるものです。
納得できる説明を受けたうえで自分が選択する、という意識を持っておくことが重要です。
不動産会社の選び方に関するよくある質問
Q1：大手と地元の会社、どちらに頼むほうがいいですか？
A：物件の種別やエリアによって異なるため、一概にどちらとは言えません。
都心部や人気エリアのマンションであれば、広告力と集客ネットワークを持つ大手が強みを発揮しやすい状況といえます。
一方、地方・郊外の戸建てや土地であれば、地元の買い手候補を把握している地域密着型の会社のほうが、早期成約につながるケースもあります。
「大手だから安心」「地元だから詳しい」という先入観よりも、自分の物件の種別・エリアでの実績があるかどうかを確認することが、より実質的な判断基準になるでしょう。
Q2：複数社に査定を依頼してもいいですか？
A：問題ありません。むしろ複数社に依頼して比較することが、会社選びの精度を上げます。
査定を依頼したからといって、その会社と契約しなければならない義務はありません。
複数社から査定を受けることで、価格の相場感をつかめるだけでなく、担当者の対応や説明の質を比較する機会にもなります。
複数社への査定依頼を効率よく行う方法としては、一括査定サイトの活用が一般的です。
一度の情報入力で複数社へ同時に査定依頼ができるため、個別に連絡する手間を大幅に省くことができます。
一括査定サイトの仕組みや活用のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産一括査定サイト、本当に使っていい？メリット・デメリットと賢い活用のポイント
Q3：媒介契約は何社と結べますか？
A：契約の種類によって異なります。
一般媒介契約であれば複数社と同時に契約を結ぶことができます。
専任媒介契約・専属専任媒介契約はいずれも1社のみとの契約となり、契約期間中は他の会社に依頼することはできません。
どの契約を選ぶかは売主が決めることができます。
それぞれの違いや向き・不向きについては、本記事の「媒介契約の3種類」のセクションで整理していますので、あわせてご確認ください。
Q4：担当者を変えてもらうことはできますか？
A：会社に相談することは可能ですが、対応は会社や状況によって異なります。
売却活動を進める中で「担当者との意思疎通が難しい」「説明が不十分で不安を感じる」といった状況が続く場合、会社の窓口や上長に相談することで担当者の変更を依頼できる場合があります。
ただし、変更に応じてもらえるかどうかは会社の方針や状況によります。
専任・専属専任媒介契約の場合、契約期間中に別の会社へ乗り換えると違約金が発生するケースがあるため、まずは担当者の変更を求めるか、契約期間満了後に再検討するというステップが現実的です。
契約前に「担当者が合わないと感じたらどうなりますか」と確認しておくことも、会社の姿勢を見極める一つの方法になるでしょう。
まとめ：比較の軸を持つことが、納得のいく選択につながる
不動産会社選びに「絶対の正解」はありません。
物件の種別やエリア、売却の背景、自分が何を優先するかによって、最適な会社は人それぞれ異なるからです。
ただし「何となく大手が安心」という感覚だけで決めてしまうと、自分の物件に合った会社や担当者と出会う機会を逃してしまう可能性があります。
会社を比較する際には、査定額の高さだけでなく4つの軸を意識することが重要です。
物件種別・エリアとの適合性、担当者の対応と説明の質、査定の根拠の丁寧さ、媒介契約の選択肢の提示——これらを総合的に見ることで、「良い会社」ではなく「自分に合った会社」を見つける精度が上がるでしょう。
まずは複数社に査定を依頼し、比較する機会をつくることが最初の一歩です。
査定を依頼したからといって、必ず売却や契約をしなければならないわけではありません。
「判断材料を揃える」という気持ちで、気軽に動き出してみてください。
また、そもそも家を売るべきかどうかを迷っている方は、まず以下の記事で5つの視点を整理してみてください。
家を売るか悩んでいる人へ｜後悔しないために押さえたい5つの視点 